在商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)中，香港開發(fā)商一直有著“教父”級(jí)別的地位。

上個(gè)世紀(jì)60年代，香港的購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)興起，一派繁榮景象。整個(gè)60年代，由于商業(yè)發(fā)展推動(dòng)香港經(jīng)濟(jì)增速高達(dá)12.7%，到1969年底，香港人均GDP達(dá)829美元，與內(nèi)地1992年的水平相當(dāng)。

在這片1106.34平方公里的土地上，隨后建立起大大小小的購(gòu)物中心多達(dá)上百個(gè)，賺得盆滿缽滿的地產(chǎn)開發(fā)商形成巨頭格局。由于香港城市地域狹小，投資空間有限，港商帶著迅速聚集的資本開始涌入內(nèi)地，試圖在這個(gè)擁有巨大潛力的商業(yè)市場(chǎng)上“復(fù)制”其成功模式，新世界是其中一員。

20年前，在內(nèi)地市場(chǎng)上無(wú)法想象會(huì)有類似東塔這樣的商業(yè)體出現(xiàn)。今年3月，廣州K11藝術(shù)中心正式開業(yè)，這是繼香港、上海、武漢之后的第4座K11購(gòu)物藝術(shù)中心。廣州K11位于CBD區(qū)珠江新城的東塔內(nèi)，建筑面積達(dá)70000平方米，共10層，以“榕樹”為主題，為消費(fèi)者打造沉浸式購(gòu)物藝術(shù)體驗(yàn)，同時(shí)以“博物館零售”商業(yè)模式，首次在廣州成功落地。

K11系列產(chǎn)品起源于香港，由新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛親自主導(dǎo)。在當(dāng)下多數(shù)購(gòu)物商場(chǎng)已囊括購(gòu)物、消費(fèi)、飲食、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的同時(shí)，多數(shù)商業(yè)體已經(jīng)出現(xiàn)了同質(zhì)化和增長(zhǎng)疲憊。

“靠高速的商業(yè)運(yùn)作一年收入五千億，這是不可持續(xù)的。”鄭志剛開始思考，要加入新的元素，刺激商業(yè)創(chuàng)新，他看到了結(jié)合藝術(shù)和文化的可能性。

這一模式的創(chuàng)新，很快得到了市場(chǎng)驗(yàn)證。2009年12月，香港尖沙咀K11開業(yè)，80%的商戶是首次登陸香港的品牌。香港K11在開業(yè)第一年就實(shí)現(xiàn)了盈利，且收入比整改前翻了3倍。

K11系列已經(jīng)走到第8個(gè)年頭。2018年財(cái)年中期，新世界發(fā)展在香港的投資物業(yè)租金收入達(dá)到8.23億港元，上升13.7%，主要原因是K11 Atelier以及THE FOREST開始運(yùn)營(yíng)。其中，K11 Atelier的出租率達(dá)100%，每月平均客流量約140萬(wàn)人次。同期，新世界發(fā)展在內(nèi)地市場(chǎng)的租金收入總額為 5.22億港元，按年上升 13.2%，主要項(xiàng)目表現(xiàn)活躍。其中，上海K11購(gòu)物中心每月平均客流量超過(guò) 79 萬(wàn)人次，出租率 99%，租金收入錄得 7%增長(zhǎng)。

在內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)上獲得成功，實(shí)屬不易。觀察內(nèi)地和香港的土地市場(chǎng)，可窺視一二。在內(nèi)地土拍市場(chǎng)上，住宅用地是商業(yè)用地價(jià)格的3-4倍，而在香港反之。

“因?yàn)橄愀凵虡I(yè)地產(chǎn)做得成功地價(jià)就貴，內(nèi)地發(fā)展商還是習(xí)慣做純粹的房地產(chǎn)。”新世界中國(guó)董事兼副行政總裁黃少媚黃少媚在分析當(dāng)下商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境時(shí)告訴《21CBR》記者，做商業(yè)比做住宅更為復(fù)雜，“商業(yè)內(nèi)容更為豐富，不可能一個(gè)圖紙走天涯；失敗的風(fēng)險(xiǎn)較高，所以要不停創(chuàng)新。”

與一些高周轉(zhuǎn)的發(fā)展商不同，新世界不乏一個(gè)項(xiàng)目做十年的案例，其背后更離不開雄厚的財(cái)力支持。作為商業(yè)地產(chǎn)模范生，新世界總結(jié)出三則不可復(fù)制因素：資金實(shí)力、人流地段、前瞻性團(tuán)隊(duì)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，K11誕生于今完全迎合了新一代的消費(fèi)習(xí)慣。目前在K11消費(fèi)主流人群多為80、90甚至00后。其中80后多為新一代父母，其孩子在10歲左右，他們更希望孩子在購(gòu)物的同時(shí)能有藝術(shù)的教育氛圍。

而在一線城市的90后人群中，多數(shù)具有出國(guó)留學(xué)經(jīng)驗(yàn)，具備國(guó)際視野，因此K11更注重融入當(dāng)下流行國(guó)際品牌。例如Supreme等年輕人喜歡的潮牌已被率先引入。

即便如此，相對(duì)于內(nèi)地房企，香港開發(fā)商大多被貼上了“不夠進(jìn)取”的標(biāo)簽。

“香港地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過(guò)40多年，從最初的幾百家開發(fā)商淘汰到現(xiàn)在只剩下幾十家。他們經(jīng)歷過(guò)很多次世界性的金融危機(jī)，走的每一步往往都會(huì)做最壞的打算，所以變得非常謹(jǐn)慎。”黃少媚曾對(duì)媒體表示，港商經(jīng)歷得越多，相應(yīng)地會(huì)變得更加謹(jǐn)慎。

對(duì)于大型綜合項(xiàng)目的生長(zhǎng)周期，一般完成需要3-5年，落成后還需要經(jīng)過(guò)2-3年的運(yùn)營(yíng)方為進(jìn)入軌道，“這也是不能把腳步放得很快的原因，太快的話不利于我們品牌的發(fā)展。”

雖然受限于項(xiàng)目周期，但實(shí)際上新世界正在加快其發(fā)展步伐。在2023年之前，新世界計(jì)劃在內(nèi)地落成5個(gè)項(xiàng)目，其中包括位于北京和武漢的K11。未來(lái)，新世界方面表示，將把主要精力放在大灣區(qū)，這些城市相較更適合港資企業(yè)發(fā)展，也適合綜合體的培養(yǎng)。